南·都·物业(603506)业绩符合预期，全国业务版图持续布局

事件： 南·都·物业发布 2018 年年度报告。 2018 年实现营业收入 10.59 亿元，同比增长 29.18%，归母净利润 9181.18 万元，同比增长 22.69%，扣非净利润 6941.86 万元，同比下降 0.07%。 2018 年第四季度实现营业收入 3.21亿元， 同比增长 34.21%， 归母净利润 2591.63 万元，同比增长 6.8%。

营收保持高增长， 人工成本上涨拖累毛利率。 2018 年公司累计签约面积5542.56 万平方米， 比上年同期增长 1657.61 万平方米，增长率 42.67%，新签约面积约 1026.72 万平方米。

分业务看， 包干制物业管理服务营收 8.68亿元， 同比增长 30.12%，毛利率为 18.12%; 酬金制物业管理服务营收670.92 万元，同比下降 9.94， 毛利率为 100%; 案场服务营收 9103.14 万元，同比增长 1.55%，毛利率为 22.82%; 顾问服务营收 110.9 万元，同比增长 32.84%， 毛利率为 100%; 增值服务营收 6861.7 万元， 同比增长30.35%， 毛利率为 67.08%; 长租公寓营收 2046.71 万元， 毛利率为 2.58%。

由于人力成本上涨及项目服务品质的提升，综合毛利率下降 2.31%至22.1%。 费用率方面， 销售费用率为 2.67%，下降 0.09pct; 管理费用率和研发费用率为 9.03%， 下降 0.58pct; 财务费用率为-0.28%，上升 0.24pct。

深耕江浙沪地区， 全国化布局。 公司为百强物业企业 19 名， 不断提升自身服务品质， 深耕江浙沪地区， 扩大全国业务版图，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场。 通过标杆项目建设、品牌推广，提升当地市场占有率，扩大规模效应。 并购金枫物业、采林物业整合效果好，内生外延拓展项目。 公司的商办服务(阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目) 在 2018 年实现了新突破。

公寓租赁持续发展。 18 年长租公寓营收 2046.71 万元， 公寓租赁业务持续高增长， 18 年群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。 近期子公司大悦商业经营公司签订《糖朝酒店式公寓房屋租赁合同》 ， 租期 6 年， 租赁用途为服务式公寓或酒店， 公寓租赁业务发展动能充足。

盈利预测： 我们预测公司 2019-2021 年净利润为 1.1/1.29/1.49 亿元， 同比增长 20.2%/17.1%/15.6%， EPS 分别为 1.07/1.25/1.45 元。 我们认为公司基础物业服务全国化布局、增值服务、 公寓租赁项目持续发展， 维持'增持'评级。

风险提示： 劳务成本上涨风险、 未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、 房地产调控风险。